话说...

温哥华的高房价是一个永远讨论不完的话题。

有些人甚至把这议题上升到种族的高度，

把全部的罪责推卸给咱们中国人。

还好温哥华前市长苏利文（SamSullivan）站了出来，

为中国人解围，点明出造成高房价的一些根源...

咱们也专门为此写了一篇报道...

（点击回顾）

那篇报道主要是从经济学角度和省政府税务政策来解析高房价的原因，

而苏利文在油管上的视频可不止那一部而已，

他的另一部视频主要以他在市府工作经历的另一个角度来看这个问题，

在油管上名叫

“HighHousePricesinUrbanBritishColumbia:

ForeignBuyerFactofFiction?”

（外国买家促进BC都市区的高房价？事实还是谎言？）

对于前市长的高超洞察力和严谨的分析力，

B仔不得不再次对他表示佩服和赞赏，

所以不竭余力地再次为大家讲解一下...

前市长开门见山就直接自问到，

为啥温哥华的房价会如此之高？

其实在上个世纪60年代，

温哥华的房价表现是很正常的：

当需求增加时，供应量也增加。

那几年，市中心WestEnd和一些郊区地带，

为了迎合市场的需求，

大密度的高层公寓拔地而起，

温哥华的特色屋也应运而生，

提供足量的商品房供应。

但在上世纪70年代，

社会上的“反高密度住宅革命”爆发，

政府政策随波逐流，

建设高层公寓反而变成了非法项目。

在年前，

有至少栋高层住宅建起，

但在接下来的10年里，

却只有不到20栋新建高层公寓。

而与此同时，

大温地区每年的人口增长速度却高达三万人。

由于“反高密度住宅”的政策，

更多的独立屋向市区外扩张。

森林被铲除来建设更多屋子，

破坏环境同时且产生大量温室气体。

由于供需不平衡，房价渐渐抬高。

这时，温哥华人开始抱怨高房价，

于是政府的土地政策又发生变化，

市中心周围的工业区被迫改为住宅用地，

比如Yaletown和CoalHarbour，

又被批准兴建高密度高层住宅。

因为工业用地不断减少，

造成大量工作职位流失。

同时，由于看到土地被允许建设高层住宅了，

地主们逐渐主导了土地限量供应的权利，

房价再次被抬高！

放眼整个温哥华市，

有将近70%的地区仍然叫郊区（没有高密度住宅楼的地区）。

而如今这些地区的人口密度，

甚至低于年代的水平。

很多经济学家指责政府，

就是因为当年的“反高密度住宅”的政策，

导致对房价造成了不可逆转的负面影响。

另一方面，出于种种原因，

温哥华西区不断减少出租房供应，

政府不得不批准拆除老式低层公寓，

批准开发商建设更多新式高层住宅单位，

于是廉租公寓单位越来越少。

Metrotown靠近Imperial那块就是最好的例子之一...

咱们再从房屋空置率的角度来看租房问题。

温哥华市政府的数据显示，

在过去15年里，温哥华市的房屋空置率基本没变。

为啥有那么多空置的单位呢？

是因为屋主委员会限制了公寓单位的出租数量，

甚至不允许任何单位出租！

而且价格越高的房子，

房东越不愿意出租出去，

原因就不需要B仔多加解释了。

结果，出租单位供应不断减少，

房租年年攀升到一个新高位，

房价自然跟着房租不停抬高。

除了曾经的“反高密度住宅”政策和出租单位少外，

是否还有其他原因导致高房价呢？

纵观世界历史和各大高房价城市，

外国买家总是那个第一个躺枪的对象。

问题是外国买家真的就是罪魁祸首吗？

咱们来一组数据图表就足以说明。

年8月，BC省推出北美首例的外国买家税，

没错，在接下来几个月房价确实微跌了；

然而在年2月，房价又开始反弹继续高攀。

其实外国人在BC买的不只是房子，

还有各种吃喝玩乐用的生活用品，

但也不见得这些商品的价格在飙涨。

另一个角度来想，外国人在BC省消费，

不正是扩大内需，增加消费促进经济发展吗？

一些媒体和本地政啊各种鼓吹，

中国买家涉及温哥华七成的独立屋交易量。

然而他们的说法却被加拿大统计局的数据啪啪打脸了。

数据显示，外国买家只参与3.2%的温哥华房地产交易量，

且这些外国买家不仅仅只是中国人而已，

还包括，美国人，欧洲人，和常年住在美国的BC省民。

于是不要脸的媒体和政客又说，

外国买家把产权转移到有加拿大身份的亲人名下了，

所以才有这样的数据结果！

问题是，没有证据就不要瞎说嘛！

实际上，外国买家主要是投资市中心的豪华高层公寓，

而这类住宅的价格增长率是所有类型住宅中最低的。

回顾BC省的历史，

其实我们是一直欢迎外国房地产投资者的。

一个例子，

原本的MainSt.其实叫WestminsterSt.，

Broadway以前叫做9街。

改成Main和Broadway是为了应景美国常出现的街名，

以此来吸引美国人来温哥华投资买房。

另一个例子，

其实Yaletown是李嘉诚的ConcordPacific开发的，

CoalHarbour是印度人的MarathonRealty开发的。

最后经济学家们仍然反驳了媒体和政客的说法，

确定造成温哥华高房价的首要因素是供应不足，

跟外国人没有多大关系！

既然经济学家说是供需不平衡，

房子不够住不够租，

那我们建更多的高层公寓就应该能解决问题吧？

但很多人发现，

新建的那么多高密度高层公寓为啥还是那么贵呢？

因为，现在房子的价格就是那么高了呀！

最多也就达到了供需平衡水平。

其实，投机者对温哥华房地产的供应起到不可抹灭的积极作用。

他们相信，即使政府施行的“限制土地开发”政策，

反而会提高房地产的价格！

他们会对房地产的继续投资开发，

直到市场对需求达到一定的饱和。

值得一提的是，这些投机者基本上是加拿大本地人！

间接造成限制土地开发的，

还有那些多管闲事的邻居！

以前只有这样的邻居叫做NIMBY（NotinMyBackyard），

只会管自己家该怎么建；

然而现在，有种多事的邻居出现了，

叫做NIMNBY（NotinMyNeighboursBackyard）。

他们会对你家土地的开发建设指指点点，

限制这干预那的，导致开发程度受限！

另一方面，我们的市府结构也出现了问题。

市议员的立法权利居然大于市级的司法裁判所！

而正常的权利分配应该是，

议员立法机构和市级的司法裁判员是平等级别的，

这样，有专业背景的裁判员才能独立审批土地的开发权限，

而不限制于有某些政治目的市议员。

以前，住宅项目的开发，

都是由建筑师主导，

严格按照形随机能（FormFollowsFunction）的理论，

及房屋的形态应该随着机能需求而设计或改变，

简单的说就是务实主义。

然而如今，住宅项目的主导开发权却落入城市规划师手里，

变成了机能随形（FunctionFollowsForm）的趋势，

及房屋的功能应该随着限定的形态去做出改变，

也就是所谓的死板教条了。

什么时候，温哥华的房屋设计主导权能回到建筑师手里，

土地的利用率将会大大提高，

也会某种程度促使房价慢慢回归正常！

最后，咱们总结下苏利文提出的致使温哥华高房价的原因：

1.曾经的“反高密度住宅”政策；

2.屋主委员会限制出租单位条例；

3.市政府限制土地开发政策；

4.爱管闲事的邻居对周遭土地开发指手画脚；

5.市政府没有独立的土地开发裁判员；

6.死板的市政规划导致土地开发利用率太小。

苏利文在视频尾声说，

12年前他作为市长时曾极力改变现状，

可是长期留下的烂摊子和教条的制度，

不是凭他一个人的力量能改变的。

如果要彻底根治温哥华高房价问题，

政府应该对症下药，拿出有力的解决方案，

而不是把问题一再推给中国人和投机者。

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